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楼市的大势已去  

2013-12-12 09:12:00|  分类: 中国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年12月9日摘自《理财周刊》

用水资源和交通网来评价一个城市的盛衰,人们就能接受一个楼市投资新定律:第一是中心,第二是中心,第三还是中心。用这个新定律取代以往的地段,地段,还是地段。楼市投资的黄金时期即将结束!

过去10年,我和任志强都是坚定看涨楼市的,甚至在金融海啸肆虐时,我也认为房价短暂下跌是楼市投资的天赐良机,并预言此后5年内再翻一番,金融中心城市如北京、上海、深圳将看到每平方米均价6万元,天价30万元。上不久前在上海的一个论坛上,我和任志强第一次有了分歧:我认为楼市投资的黄金时期即将结束,任志强依然乐观看涨20年。但我们一致认为:未来楼市将分化,中心城市上涨,边缘城镇下跌。

在理论上,发展中国家的城市化有3个阶段,以城市化率为量化标准:20%以下到35%为起步阶段,35%50%为加速阶段,50%65%以上为完成阶段。从房价走势看,在起步阶段,多数人是找机会进城,大城、小镇房价普涨;在加速阶段,多数人是进城找机会,大城房价大涨,小镇房价小涨;在完成阶段,城市化伴随着一些城镇的去城市化和再城市化,金融中心城市房价暴涨,边缘化的城镇开始衰落,鬼城浮现。

研究城市化趋势有一个统计误区,多数人关注户籍人口与常驻人口,而我认为在决定城市房价走势的因素中,人口的流动性更为重要。评价城市的标准除了人们熟悉的宜商和宜居两类指标外,还应增加宜宾指标,即面对八方来客。统计证明,但凡流动人口多的城市,房价必涨,财富必增。宜宾标志着城市的开放性,人口的流动性就像血液循环对于人体的重要性一样,是提升城市竞争力与消费力的保障。由此演绎,我关注代表城市人口流动性的两个标准:1.航空港的日均起落次数;2.高铁站的日均经停流量。据此衡量城市流动人口的增减即可发现现代城市的盛衰。

现代城市拆除了城墙,填平了护城河,在似乎可以无限扩张的空间中,城市边界看似无形,实际有形。我常说:三功两水一张网,人流钱流逐水流。衡量一个城市的经济功能一看就业,二看消费,三看财富。而现代城市的经济边界是两水一网:货币之水和自然之水。交通网不断改变着城市的功能与边界。以往的行政区划会日益模糊,这就是城市化在完成阶段的经济趋势:同城化与边缘化并存。用水资源和交通网来评价一个城市的盛衰,人们就能接受一个楼市投资新定律:第一是中心,第二是中心,第三还是中心。用这个新定律取代以往的地段,地段,还是地段,人们就能理解我为什么说:楼市投资的黄金时期即将结束!也就能接受我提出的投资金字塔定理。从大众投资的角度看,当楼市投资市场处于金字塔底部时,房价有一倍乃至数倍的上涨空间,参与者随房价上涨而递增。而在楼市投资市场达到金字塔顶部的三分之一区间之时,可投资的城市急剧减少,房价的上涨空间显著收窄,参与者将逐渐局限于十几个中心城市及其高铁网的延伸带。这一趋势将在20252030年间终止。当中国城市化率接近65%之时,多数中小城镇或将消失在同城化生活的人流中,或将蜷缩在水资源危机的阴影中。未来10年中国众多乡镇因为水资源危机和就业机会减少将导致房价下跌,人口外流。至2020年,人们心中的城市将不会多于100个!

伴随着城镇的洗牌,喧嚣的房地产业亦将九死一生,胜出者必然要举重若轻:重资产并高度依赖于资产证券化。所以证券市场的大牛市将不仅是改革成功的标志,而且是城市化接近尾声的奏鸣曲。未来35年间,楼市普涨翻番的概率很小,股市普涨翻番的机会却很高!

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