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【转载】楼市拐点下半年或现  

2012-09-24 09:29:07|  分类: 中国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自邓浩志《楼市拐点下半年或现》

楼市拐点下半年或现

邓浩志接受《民营经济报》采访

    上半年各大城市成交普遍回暖,各大房企也相继交出飘红的业绩报告,本被看淡的这个“金九银十”在暖风频频的吹拂下,大有出现供销两旺的良好势头。在库存下降、房企资金紧张缓解、土地市场回稳、买家入市意愿强烈的多项利好下,开发商酝酿涨价的意图开始显现。不过,在宏观调控基本面不放松、限购限贷政策持续执行的大背景下,短期内快速上涨的可能性有限,但不排除在需求增长的催谷下,明后年可能形成新一轮高增长期。

A.去库存速度加快

[一线城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量]

    国家统计局最新公布的数据显示,今年前8个月,全国商品房销售面积57415万平方米,同比下降4.1%,降幅持续收窄。其中住宅销售面积为50985万平方米,同比下降4.8%,降幅收窄2.7个百分点。

“8月份,一线城市新建商品住宅库存虽然同比增长10%,但环比已经不再增长。可以看出,一线城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。”中商情报网地产行业研究员许均松向《民营经济报》记者表示,连续高成交的确减小了部分城市开发商的库存压力。

    “目前一线城市住宅库存量仍然在高位运行,但相比今年第一季度已经有了比较明显的减少,整体上呈现库存逐步降低的趋势。”方圆地产首席分析师邓浩志向本报记者分析指出,导致库存减少的原因有两个,一是消化速度快,二是新增供应不足。

    合富辉煌首席分析师黎文江告诉《民营经济报》记者,目前去库存化的速度确实在加快,广州也下降到了不到一年的存货量,主要是刚需产品的需求增长清扫了不少存货。“之前在开发商以价换量、支持自住需求政策的双重刺激下,广州楼市呈现供需两旺的状态,原有的21个月存货消化期指标明显下降,不过还没有达到货源奇缺的界点。金九银十期间广州尚有5万多套房源供应,下半年预测新货也有3.3万套。

B.供应缺口可能显现

[主要会集中在中低价位、中小户型普通商品房或经济适用房范围]

    “两种情况会导致楼市供应不足。一是需求的反弹。限购政策使需求被抑制,供需关系并不紧张,但是,如果政策有所变化,那么将会刺激需求。二是土地供应的情况。今年上半年土地供应一直在收紧,房地产投资增速目前来看还在下滑,这对供应量将会产生一定影响。”著名地产评论员黄峻在接受本报记者采访时透露,下半年房地产市场不会有新的调控措施出台,但会进一步加强对原有措施的落实力度。

    “从目前房企库存逐步减少的情况看,有供需缺口,但不会突然显现,这是一个逐渐对市场产生影响的过程。”黎文江预估供应缺口主要会集中在中低价位、中小户型普通商品房或经济适用房范围,“上半年刚性需求很旺盛,开发商也大量推出刚需楼盘,到了金九银十阶段,许多上半年没有出手的刚需客又急于入市,但是开发商的刚需储备已经不多,这期间会存在一个短缺的档期。”

    方圆地产首席分析师邓浩志表示,金九银十期间广州楼市成交量预计会创出回暖后的新高。一方面近期市场持续上行,成交量一直维持在一个较高的水平,随着初次置业刚需客户。

消化得差不多后,改善型客户就开始大规模入场。另一方面,虽然楼市回暖有一些日子,但房企仍旧普遍资金紧张,回笼资金仍是其首要任务,所以金九银十肯定会加大推货量与推货力度,不会出现极为突出的供应紧张局面。

C.明年房价或会上涨

[凡是土地供给低增长的情况出现,一定会形成后期的房价高增长]

    由于2012年上半年房企销售普遍飘红,部分大型房企甚至提前且超额完成上半年销售目标,而上半年的“开源节流,现金为王”也使得房企当前偿债压力明显降低。业界认为,在此情况下房企继续降价动力不足,但从目前的政策走势来看,求稳成为监管层和市场各参与主体的默契。

    方圆地产首席分析师邓浩志认为,目前房企有酝酿涨价的意图,因为楼市持续回暖,消化量持续增加。“但按照目前坚持调控的基本面不放松,限购限贷政策持续执行的情况下,楼市需求增加的总量还是有限的,房价过快上涨不太可能。”

自去年楼市不景气以来,各地方政府土地出让有较大的困难,土地供应不足和项目流拍的情况时有发生。“以广州为例,今年上半年仅完成了全年土地供应计划的15%,完成全年计划基本无望,这最直接的结果是影响明、后两年的新增住宅供应,所以说房价快速上涨的压力仍然存在,不在今年,而在明后年。”

    事实上,华远地产董事长任志强早在微博中指出:“房价在明年3月份将会上涨。”他认为,凡是土地供给低增长的情况出现,一定会形成后期的房价高增长。记者了解到,2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长,在需求持续反弹,土地供应又跟不上的对面夹击下,的确会助推下一轮房价高增长的形成。

    “目前库存的消化速度比较快,未来降价的可能性比较小,房价有上涨的趋势。”黄峻向本报记者提出了房价“M”型上涨概念,即长远来看,小户型低端产品和大户型高端产品的集中交易活跃,会率先涨价,处于中间层次不上不下的产品则会价格持稳。

D.广州房价涨势已现

[由于政策限制投资资金目前还很难进入,楼价涨幅估计不会超过5%]

统计数据显示,8月广州中心六区新建商品住宅网上签约均价22139元/平方米,同比上涨11.4%,环比上涨2.2%。

    邓浩志表示,金九银十广州楼价应该会比较平稳,广州持续有大户型及中心城区的新货供应。随着第二季度初次置业者入场步伐的放缓,从三季度开始,初次改善型买家正成为市场的主力。他们对产品有更高的要求,对价格的承受能力也明显强于初次置业者,预计在以改善型买家为主流的市场上,大户型、中心城区等优质物业的成交比例会维持在一个较高的水平,而房价也会出现结构性的上涨。

黎文江同时表示,市中心物业的稀缺性决定了其价格上扬的态势持续。“广州中心楼盘在下半年推出的新货中不乏大户型及豪宅,结合二次降息的利好及房价下行趋势减少的因素,改善型买家又大量入市,中心楼盘热销自然进一步拉升了该区域的房价。”

    至于涨幅会有多少?邓浩志分析表明:“对于同区域同品质的产品来说,虽然楼市成交量持续维持在较高的水平之上,但由于有限购、限外等政策限制,投资资金目前还很难进入楼市,所以楼价也缺乏上涨的动力,今年剩下的时间里面,楼价涨幅估计不会超过5%”。

不过也有令购房客宽心的数据,来自广州外围四区的新建商品住宅8月网上签约均价就维持在10551元/平方米左右,同比下降5.4%,环比下降1.6%。“这些区域供应量大,开发商采取降价促销策略的可能性也更大。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在接受本报记者采访时表示,中心城区房价回升幅度大,建议观察郊区房价的下跌行为。

后市:从“以价换量”到“保价提利”

截至9月6日,万科、富力、融创等7家房企相继发布了8月业绩。公告显示,这7家房企成交额合计270亿元,环比上涨6.5%。其中,万科8月销售额为113.5亿元,环比上涨9.24%;富力8月业绩28.17亿,环比上涨18.86%;融创8月单月合同销售金额26.1亿元,环比7月上涨8.8%。

在业绩上涨的影响下,房企不但上调了年度销售目标,将“以价换量”的态度悄然转变为“保价提利”,而且纷纷重返土地市场。

进入9月以来,龙头房企拿地加速的迹象更为明显。据链家地产市场研究部统计,9月上旬,龙头房企合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。9月5日,万科以13.65亿元成功竞得广州开发区地块,9月6日以总价为33.06亿元摘得合肥地块。9月11日,万科又在广东顺德又拿了一块地,总价15.8亿;截至11日,万科9月拿地金额达68.84亿。

值得一提的是,万科大手笔拿地后,绿地、华润、路劲等房企拿地动作也开始加快,9月5日,绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区出让的佛禅商住地块收入囊中。9月7日,华润、路劲就分别在成都和上海成功摘得地块。对此,业内人士向记者表示,大型房企集体出击圈地,是今年房地产行业首次出现的现象,可见房企对市场已经比较有信心。

而龙头房企的一举一动都带有标杆性质的作用,对于下半年的房地产市场,大家都还处于不明了的时候,龙头企业在土地市场上的活跃身影,不禁让人感到楼市暖风微吹。武汉亿房研究中心研究员鄢峰就指出,支持和鼓励自住性需求的差别化政策刚好赶上了“金九银十”,这会使部分开发企业对于市场基本面的考量更为乐观,在成交量回升之,他们都会增加投资和扩大新开工面积。

邓浩志也表示,近期土地市场成交活跃是得益于房企资金面略有改善,“增购土地是持续经营的需要,不过也从另一方面看出地方财政吃紧,为了减少流拍,地方政府需要积极卖地来点燃开发商拿地热情。”

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