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原创:房价真的被管住了吗?  

2011-03-31 22:10:51|  分类: 原创作品! |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价真的被管住了吗? 

前些天,内地的一个同学来电话问房价会不会降,起因是他所在县城(一个内地的国家贫困县)的房价春节后大涨,幅度大得有点让他觉得几乎不敢相信,所以对投资的一套房子不知是出手好,还是继续留着好,出手了怕房价继续涨,那就亏了,继续留着又担心这样的暴涨后面可能是一轮暴跌,思前想后,心里真的很纠结!

上头为了调控房价,近两年来一再出台政策,但是房价在过去的两年,仍有大幅度上涨,尤其是在现在被国八条限购的那些城市,有的地方甚至翻番。 这种疯涨当然让上头很担忧,不仅是为经济泡沫,也为这种疯涨所可能带来的社会风险。于是,在今年的1月,上头祭出了国八条。一时间,被限购城市的房地产市场一片风声鹤唳,成交量锐减,但是房价却未见下降,而春节后,未被限购的城市房价开始快速上涨。这说明,在被限购城市,房地立市场只是进入一个观望期,并未迎来价格拐点。而未被限购的城市,却成了游资的关注重点。可见,国八条虽然看起来严厉,但根据目前房地产市场面临的情况,它的威力究竟有多大,这样的政策又能坚持多久,还真是个疑问。

   一、确定房价调控目标

 除了要求地方政府严格执行国发10号文件及其相关配套政策外,上头还要求各城市政府合理确定本地区2011年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。有意思的是,到3月28日,近40个城市公布房价调控目标,但未见降字,大多宣布2011年房价的增幅不超过GDP增幅或城市居民人均可支配收入增幅。说实话,这样的调控目标即使实现了,对控制金融风险未必会有什么意义,对百姓而言,则不仅不能起到安抚作用,反而招来一片质疑。所以,这样的调控目标显然很不给面子。但是媒体很体谅人,分析了地方政府这次为何不给力的原由,主要是现有的政策力度、地方政府所依赖的土地财政、城市化所带来的住房刚性需求等,还不足以让房价下降,所以地方政府也是出于无奈,并不是真的要与上头拧着干。北京作为首都,姗姗来迟地提出了“稳中有降”的调控目标,细究起来,也是虚大于实,值得期待的不多。住建部随后于3月30日发出通知,要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标,并强调,在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时,必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。这个要求看似为民请命,却怎么看怎么不着边际。要知道,不同的居民购房能力是不同的,甚至有天壤之别,究竟应当考虑哪个阶层居民的购房能力呢?这恐怕是一个让地方政府挠头的问题。但可以肯定的是,在贫富差距巨大的当今社会,照顾全部居民的购房能力是不可能的。只要房价不大降,多数的无房居民可能都得不到所谓的考虑和参照。

   二、增加土地有效供应,加大普通住房建设力度

   上头提出的地方政府的第二项责任是各地要继续增加土地有效供应,进一步加大普通住房建设力度。这里面又有不少问题,先说说增加土地有效供应。对一、二线城市来说,较大规模地增加土地有效供应是困难的,这与一、二线城市中土地本就稀缺、国家保护耕地的国策、城市规划的理念、民众的物权保护意识的提高导致征收房地产的成本与难度加大均有关系。还有一个重要的原因是,房地产商们都是聪明人,在上头的严格控制房价的决心下,他们也和一般居民一样会观望,会想方设法逃避风险,因此,地方政府即使增加土地有效供应(国八条明确要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量),房地产商们却未必接手,这是当下土地交易市场冷清的原因。增加土地有效供应本意是想遏制房价,但推出的土地没人接手,官方的意图就实现不了。这里面可以看到政府与市场的博奕,结果如何,尚未可知。但可以肯定的是,就目前而言,这种较量不是增加而是减少了市场上的房源,房源不足,价格如何下得来?

再说说加大普通住房建设力度和棚户区改造。普通住房有两类:1、面积在140平米以下的商品房;2、保障房。商品房因房地产商的观望而不接手买地,在可以预见的未来,市场供应不增反减,无疑成为推高现在房价的潜在力量。而关于保障房的建设,虽然国八条要求多渠道筹措建设资金,但是说实话,目前地方政府事权大于财权,这种格局决定了对于多数的地方政而言,除了用卖地的收入投入外,并无太多的保障房建设资金来源,因此,在土地市场交易大幅趋冷的情况下,完成保障房的建设对地方政府实在是一个不小的考验。更何况,在用土紧张的一、二线城市,保障房的用地本身也不易保障。当然,保障房如能大规模开发成功,确实可以拉低一座城市的住房均价,但是,这只在统计上好看一些而已,却无法真正降低商品房的价格,对于那些不具备申请保障房的居民来说,没有现实的意义,而有权利申请保障房的居民,在目前来说,也不会是一个很大的数量,所谓应保尽保的要求,可能只是一厢情愿。至于棚户区改造,一般而言,本身就是旧城改造的一部分,因其对资金需求极大,各地一般都走市场化途径,改造完成后的新房,其价格常常成为一个区域房价的新标杆,不可能指望它来拉低房价。

从民生的角度来说,国八条提到的保障性安居工程有一个亮点,那就是公租房建设。有权申请和愿意申请公租房的,是居于财富金字塔最低端的人群,他们的住房困难能以公租房的形式解决,体现了政府对民生的重视,对低层百姓的责任感。但是,不得不说的是,这个群体基本与房价无关,所以,公租房的建设不会影响到商品房价格的起落。

三、完善差别化住房信贷和税收政策

国八条还要求地方政府继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策,进一步有效遏制投机投资性购房。

国八条要求严格执行的国发10号文,这个文件提高了此前相关文件中关于住房信贷的门槛,规定:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。国八条则进一步提高了家庭购买第二套住房的门槛,规定“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”国八条这样规定的出发点当然是好的,旨在打击投机投资性购房,也确实对投机投资性购房有震慑作用。但是,它也同时提高了“刚需族”的购房门槛,使得这部分人群产生分化,一部分转向租房市场,结果是推高了租金,而租金的上扬无疑有助于支撑房价。另一部分在持币观望一段时间后,因未能看到房价的明显下降,担心政府出台更严厉的调控政策,导致购房成本进一步增加,同时也考虑通涨因素,故不再观望,而是入市购房,这对房价也构成支撑。换句话说,在不可谓不严的房价调控政策下,“刚需族”无论如何选择,结果对房价都是支撑,这是符合市场规律的。

在税收政策方面,目前主要的调控手段是四项。

一是房产税,但目前仅限于重庆和上海试点,尚未在全国推开。在这两个直辖市城实施的实际效果如何,也还有待于进一步观察,至少到目前为止,还没有看到这两个城市的房价因为出台了房产税而下跌。     

二是营业税,国八条规定对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。这当然有助于遏止那些想炒房但还没来得及入市操作的人,使他们会有所顾虑而持币观望或转向其他投资。但是,对于那些有房在手但尚不满五年的炒房族,现在脱手,无疑成本增加,是不划算的,反正房价没跌,何不持房观望呢?更何况还有租房市场可以暂避风险。所以说,营业税虽然严厉,却是一把双刃剑,一方面可能驱走了新的炒房族,另一方面却留住了现有的炒房族。当然,能驱走新的炒房族,对于控制房价而言,也算是大功一件了。

三是土地增值税,上头要求加强对土地增值税征管情况的监督与检查,但是如果土地能增值,说明有市场,有市场的结果就是羊毛出在羊身上,最终由购房者买单。

第四项是交易税,国八条要求加强交易税的征管工作,但是,从过去的经验来看,交易税是不太可能抑制房价的。

四、完善土地出让方式,推广“限房价、竞地价”

国八条要求进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。不能不说,这招“限地价”是上头祭出的一把利器,只是其实际效果仍然有待观察。因为上头虽然打造了一把利器,但是如何使用这把利器的任务却不能不交给地方政府。而地方政府是不会真下力气去砍房价的(从各地出台的房价控制计划就已经可以看出来),因为地方政府要考虑地方财政收入,要考虑地方经济,要考虑房价下跌可能带来新的社会不满。实际上,这些问题也是上头要考虑的,上头也真的是很纠结啊!

五、加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查

国八条还提出了一项措施:加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明;对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处;对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款;要依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

这项措施有一定作用,但不会太明显。政府意欲堵住违规资金进入开发市场,但是只要不是刚进入这个市场的房地产企业,在几年来的房价疯涨中早就赚得钵溢盆满,不差钱!擅自改变保障性住房用地性质的情况有,但这种做法难度还是不小的,也就意味着不会太普遍。对于对闲置土地的处罚,开发商早就有一套现成的手段。把土地分成小块开发(所谓的分期开发),悠着点开发,不着急慢慢来,建建停停,等等。不许转让项目,引进合作者总可以吧,转让公司股份总可以吧(现在很多房地产公司是单项目公司,即开发一个项目,就设立一家公司)。总之,开发商有的是办法对付这些行政措施。

六、限购
       国八条提出的所谓合理引导住房需求,就是限购。一是限制当地户籍居民购第三套房,二是限制不能提供一定期限纳税证明的非当地户籍居民家庭购第一套房,已有第一套房的,则限购第二套房。这一项政策也不可谓不严,但时至今日,被限城市的房价未见下降,未受限的二、三线城市房价却因炒作资金的涌入而开始快速上涨,快得让我老家的那个同学几乎不敢相信。我最后给他讲得一句话是,如果不急钱用,就先放着那套房子吧。依照一、二线城市这些年来的经验,房价涨上去了是不容易下来的,更何况,这次的调控政策,如前分析,也压住了大量刚性需求,日后一旦释放出来,必定再次推高房价。

针对非当地户籍居民家庭的限购还有其他负面影响,如影响城市化的进行,强化而不是弱化了城乡壁垒等,也引起了那些被限购者的不满。中国的经济还需要依赖城市化来推进,因此,想长久地实施这项政策是很困难的。

七、约谈问责

上有政策,下有对策。正如房地产商有的是办法对付调控,地方政府也有的是办法对付约谈问责,关于这一点就不展开说了。个别官员也许会受罚,那是他倒霉,一不小心被上头树了反面典型。而让大面积的官员受罚,估计上头也难以下手。      

至于国八条的第八条基本属于务虚,在此不再做分析了。

结语

仅靠国八条和此前的一些政策,房价真实下降的前景无法看到。但是,在现有的政策下,房价在今后仍有降的可能。那就扩量新建的保障房列入房价统计,可能会拉低平均房价,北京所谓的“稳中有降”就隐藏着这样的噱头。如前分析,这种降价对那些不能享受保障房的所谓“夹心层”群体来说是没有意义的,而够资格申请保障房的人,没有力量影响商品房的价格。

 

附:国八条全文

国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知     国办发〔2011〕1号
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称国发10号文件)印发后,房地产市场出现了积极的变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:
  一、进一步落实地方政府责任
  地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,严格执行国发10号文件及其相关配套政策,切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应,进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策,进一步有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设,逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作,全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
  二、加大保障性安居工程建设力度
  2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造,确保完成计划任务。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
  要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策,鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房,并持有、经营,或由政府回购。
  三、调整完善相关税收政策,加强税收征管
  调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施,确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
  四、强化差别化住房信贷政策
  对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。
  五、严格住房用地供应管理
  各地要增加土地有效供应,认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
  加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
  六、合理引导住房需求
  各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。
  已采取住房限购措施的城市,凡与本通知要求不符的,要立即调整完善相关实施细则,并加强对购房人资格的审核工作,确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施。
  七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
  国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门,约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的,相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也要纳入约谈和问责范围。
  省级人民政府及其有关部门,要参照上述规定,建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
  八、坚持和强化舆论引导
  新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度,深入解读政策措施,引导居民从国情出发理性消费,为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
                                                                                                                    国务院办公厅
                                                                                                             二○一一年一月二十六日

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