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【引用】如何实现房价目标  

2011-03-19 22:56:20|  分类: 中国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自袁一泓《如何实现房价目标》

文章标题是简称,全称应该是:各地政府如何实现中央政府要求制定的房价控制目标?

所你所知,根据1月26日“新国八条”通知,各城市政府应在一季度公布2011年新建住房价格控制目标。请注意,国务院要求出台限购令的,是直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,但要求公布房价控制目标的,是“各城市人民政府”。也就是说,600多个城市,均应在3月底以前公布2011年各自房价控制目标。

按理说,各地出台新国八条实施细则时可顺便将房价控制目标一并公布,但绝大多数城市选择了回避。我理解他们观望后面的苦衷。以前,各地年度人大会议的政府工作报告,照例会提出物价涨幅控制目标,但几乎没听说哪个城市提出要把房价控制在某个幅度之内。从这个角度上看,调控房价,似乎比调控物价更难。虽说难,领导发话了,还得执行。

应该提出一个怎样的房价控制目标?主管部门没有发布相关指导目录。譬如,2010年北京市房屋销售价格比2009年上涨11.5%,其中新建住宅上涨18%。北京市2011年的房价(新房)目标,是以2010年北京市的涨幅18%为参照呢,还是参照其他指标如GDP、CPI?其中的差别太大了。

已公布了2011年房价控制目标的,贵州市是提出新建住房价格增幅不高于2010年全国平均值;昆明市提出房价涨幅不超过人均可支配收入增长水平。因为没有统一的标准,我相信可能还有城市会以GDP或CPI的涨幅为参考。

这就好玩了,同样是2011年房价控制目标,但参照系五花八门,而且都有其道理。说到这里,顺便提一下,住建部如果在新八条之后,公布一个房价控制目标的参考标准,各地就不会像现在这样无所适从了。

公布房价控制目标其实很容易,关键是能否实现调控目标。提出目标却不能实现目标,恐怕是不行的,因为2011年房地产调控最大的亮点之一是在实行行政问责,亦即温家宝总理3月14日答记者问时提到的房地产调控三管齐下之“一管”。

我个人揣测房地产调控的问责制,应该限购却没有出台限购令的城市,恐怕会被约谈;最重要的还是,提出了房价控制目标,却未能实现。忽悠其他人可能没什么,忽悠领导是不行的,理应被问责。

既然必须实现调控目标,那就得想想如何实现目标。这事儿挺难,难就难在,制约那几个推动房价上涨的主要因素,地方政府没有太大的发言权,或者作为有限。货币超发、流动性过剩,是央行管的事,地方无从置喙;收入分配差距悬殊,唯一可做的是提高当地最低收入标准;土地招拍挂制度,唯一可做的是限地价,但这又与土地财政相冲突。

但地方政府也不是无可作为。限购令就是短期内管用的一招。无论贫富,拥有两套房的,都不准再买,你收入再高,也只能到别处去消费。此前我还以为,有钱人买黄金也就买个几公斤十几公斤,但看到有人一次购买60公斤黄金的消息,我突然明白过来。10公斤黄金,也就相当于北京一套普通商品房的价格,有些消费者曾一次买房数套,如今不让他们买房了,只好一次买数十公斤黄金。

比限购令更直接、更有效的行政干预手段,是干预房价。譬如,有的一线城市,可以对售价3万元以上的楼盘,暂缓发放销售(预售)许可证,二三线城市可以此类推;有些城市,可以直接要求开发商降价(三期比二期低,二期比一期低),否则不给你发放销售(预售)许可证。有些城市过去正是这么做的。

用行政手段直接干预市场形成价格,不符合市场经济原则?抗议无效。为了抑制物价上涨,我们还曾经冻结过某些商品的价格呢。被逼急了,说不定国家发改委一纸令下,冻结房价(新房)一年。理由是:住房关系到国计民生。

我曾宣称过,2011年房价必降。上面我又教了几个如何控制房价的方法,假如哪个城市还因为今年的房价没控制住而被问责,那就只能被我个人嘲笑了。

(文章见3月17日21世纪经济报道一戈看台)

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