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【引用】陈宝存:调控成功关键在于保障房建设  

2011-03-19 22:47:33|  分类: 中国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:调控成功关键在于保障房建设

《中国住房》杂志约稿


    加大调控力度,已经是不争的事实。
    首先是国务院出台的国八条政策。
    国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。
    会议确定了以下政策措施:(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。
    宏观调控的历史回顾
    抛开2002年魏杰、王小广楼市泡沫论开启的楼市调控不谈。原因是03年的调控,有错误的121房贷新政,也有正确的国务院18号文。但是,04年严格土地招拍挂政策致使短期内土地供应矛盾日益激化。由于土地收储问题地方政府没有前期准备,致使一刀切的土地招拍挂政策在执行初期,遇到了极大地阻力。招拍挂土地上市量急剧下降,在04年不明显的原因是8.31大限还有大量的协议出让时代留下的土地供应市场。但是,新进入楼市的公司与品牌公司对于业务扩张,应对之策只有更多的拿地。
    最先觉醒的恰恰是偏执但是敏感的孙宏斌。顺驰高价拿地,对于市场的冲击是很大的,由此也引发了王石与孙宏斌严重冲突。但是事实证明,孙宏斌是对的。
    首先的土地供应市场发生问题在05年、06年,当时的情况是各个城市的土地供应急剧下降。与招拍挂政策的一刀切博弈的结果,产生了“贵过面包的面粉”,这是未来市场深层变化的直接原因。
我们知道的是,面对05年初的市场形势,05年三月、五月,国务院颁布了新老国八条,而各种类型的调控政策不胜枚举。谢国忠、易宪容因为此政策的下发,开始预测京沪楼市下跌30%与50%,上海楼市均价确实也在运作中下跌到万元以下。
    05、06年的土地供应严重紧缩,致使07年压抑下但是并没有消失的市场急剧爆发,07年的土地供应在连续俩年供应吃紧之后,也得到了大的释放。07年的市场红火异常,引发了07年9月27日的房贷新政。
    但是,由于06年开始的中小企业危机,众多行业的萧条,央企、国企很多行业转型到了房地产行业。这也促成了原来没有任何土地储备的央企国企涌入土地市场抢地。这种变化,在2010年之前基本成为主流。
    08年,调控的三板斧最初是有效的,原因在于南方系大佬以王石为首的对市场形势的误判。主要原因当然是东南沿海的经济形势,使得南方系房企,对市场完全看空,也由此产生了拐点论。当然事实证明,由于中国经济的发展多样性,长江三角洲,渤海三角等等新崛起的地区,支撑了中小制造业萧条的中国经济。楼市,不但没有萧条,而且有了09、10年压抑下的大幅发展。也由于中小制造业利润和订单不可能及时上升,使得东南沿海的资金大量涌进楼市,央企国企资金也大量涌入楼市。压抑楼市的政策成为泡影。
    调控能否有效看保障房建设
    上述回顾,我们可以理解目前国八条与房产税试点的真实目的。压抑是暂时的,暂时的压抑但是消费需求是不可能消失的。那么,我们目前要思考的是究竟这些政策会否真实有效地对市场产生影响?还有更好的解决办法吗?我大为怀疑政策的有效性,我们又一次选择了堵塞而不是疏导。
    资本是逐利的,这种属性很难转变。而楼市发展的不平衡,目前的政策会使得资金暂时退出一线城市和房价增长过快的二三线城市,但是,全国660多个大中城市,还有巨大的上升空间。而无疑这些城市的房价在品牌房企的转向中,地价房价有了明显的发展。同时,一线城市由于开发过程比较早,土地资源已经基本丧失,以拆迁安置腾退为主的一二线市场,土地价格不可能有效抑制,房价的下行仅仅靠房企让利,基本是徒劳的。
    房企会千方百计规避国八条的影响。而所谓的限购限贷,只会压抑市场一时,也必将将供需矛盾压制在市场中。国人的消费习惯转变如何实现?转为租赁为主是否现实?我担心的是保障房公租化的实践,最终还会演变为购买商品房的努力。
    我们回头看看保障房。我们的保障房大建计划是运动式的,把保障房定位为棚户区改造和城中村、旧城改造,实际与普通租房人群无关。城中村村民回迁可能有几套房,这是所谓1000万套保障房的主体部分,但是,这不过是加大了市场租赁的努力。即使这样安排,也不是一朝一夕的事。 
    2011年的1000万套保障房,最终直面市场的公租房究竟会有多少?还是不得而知。我们最好年景的商品房销量是2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米。如果按100平米/套计算,恰恰是1000万套。而年前有消息称,将引资1.4万亿建设公租房,这确实是很现实的考虑,是社会资金不是财政资金出资建设保障房。
    必须解决两个问题:土地问题与资金问题。建设公租房相当于投资持有型物业,需要解决的是建设成本问题,其他的措施不会对建设成本有本质的影响,而只有土地价格的压缩,或者无偿划拨土地,才有租价的合理。
但是,目前的情形,一二线城市的开发期限比较久远,周边的土地一般开发完毕,只能转向市内的拆迁腾退解决土地供应问题。征收成本与随之而来的新的管网配套公建配套的建设成本大幅提升。新整理的土地单独作为保障房用地供应是不可能的,所以一般采用商品房小区配建保障房的方式解决保障房问题。而配建比例过高的话,影响的是商品房开发部分的成本构成。
    实际供应市场的保障房土地是有限的。如果一味强调加大保障房建设的土地供应比例,势必挤压商品房部分的土地供应量。减少商品房用地供应总量,实际是做不到的。土地成本与保障房土地供应量解决不了,资金再多也没有多少作用,而资金来自于企业和银行,不可能强制资金建设无利润回报的公租房。这些问题,不是住建部门能够解决的。而绝大多数城市的政府也没有解决的途径。
     对于保障房建设的热情,我们并不否认。但是,超越过程的所有努力,都未必见效。强加给地方的保障房建设任务,在保障房问责制下,会产生什么问题,目前我还想象不到。但是,我想在目前的土地供应局面下,靠配建制解决1000万套保障房的目标是不可能实现的。那么,1000万套保障房的开工还必须完成,地方政府的各级机构会如何操作保障房建设的完成情况报告,值得我们关注。
    简单的行政命令加上官本位的机制,下属的分支机构用什么智慧帮助领导完成目标,如何完成目标,在我们民间超强的变通能力下还是有的。2011年的1000万套只是计划数字,如果按照目前拆迁腾退土地的经验,今年的公租房计划在土地供应完成、开工建设的过程中,恐怕真正达到上市条件,需要三五年的周期不是不可能的。
这也就是我认为的,实际限购限贷政策本身是对楼市的真实情况没有准确的把握。完全是基于错误数据错误观念导致的施政错误。全面考虑市场问题需要的是准确的数据支持,但是高层关注的所谓空置房,却是目前市场租赁还很完善的主要原因。
    为什么我们的市场租赁价格很低?完全是市场上有大量改善性人群改善住房之后腾空出来的老房在支撑。北京流动人口的700万,有大量租赁房源才是合理的。而所谓的空置房,更多的是管网配套不好的城近郊暂时不适合居住的原因。但是,为子女求学与自身工作方便,还暂居在城市中心。

     03年开始的双紧思路的调控被市场规律严重报复。但是,我们再明白了双紧不再有效的时候,加大供应又成了泡影。这是 市场与调控博弈十分艰难的原因。我们都认为地方土地财政成为房价上涨的主因,加大供应即可。那么既然土地财政这么有利于地方政府,为什么地方政府还是无法解决土地供需平衡的问题呢?地方政府不想多赚钱吗?肯定不是的,是土地供应方式的根本变化,制约了土地上市量。特别是一线城市,城市周边的耕地不能作为新的开发项目用地主要供应形式了,只好转而向内,靠拆迁腾退取得商品房与保障房用地。
    供需失衡的局面是极难改观的,除非放弃18亿亩耕地红线,改革土地产权制度。但是,这几乎是不可能的。

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