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【引用】陈宝存:未来20年户均几套房的预测很无知  

2011-03-19 22:23:58|  分类: 中国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:未来20年户均几套房的预测很无知

驳陈思进先生的房价国情论

    很有意思的是,很多人和我争论,中国房地产泡沫必破,主要原因是中国的生育结构,未来20年,大量的家庭将有几套房:爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上自己的住房,一般城市家庭将有五套房。我说你唯独忘记了现有存量房的至少半数在未来20年面临拆迁,而拆迁业主可以选择继续加大住房面积,也可以选择游艇和小鹰直升机;我说你更忘记了,未来三十年居住改善升级与城市化进程都不会停止,目前的五套总面积,也许是未来城市富裕阶层的一套房的面积;我说你也忘记了中国居住理念与国外发达国家的明显不同,接受租住而不是买房结婚的理念,在我们十分艰难。你也忘记了,大量的农村人口向城市的涌入,每年1500万人口的新晋城市人口,即使满足他们的基本需求,我们都不能根本做到。

    我的朋友陈思进在网上和我有过一番很不愉快的争斗。他和我讲的一段话在此摘录一下:“国内好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。这句话,30多年前南美人说过;20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过;几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌!”

    顺便说一下陈思进先生的大致背景:旅居美利坚20余年。我们的争论来自于对谢国忠的看法,他认为谢国忠还是懂的原理的。但是中国政府的很多行为,造成了谢国忠的预测失误。我当时称:谢氏在国内很多年,不像思进一直在美国,不了解中国国情可以理解,但是,对于谢国忠对市场的误判,就不是不了解国情的问题,而是基本理论的错误。

    动不动类比欧美,但是,你忘记的还是中国曾经50年重生产轻生活造成的住房大量欠债。而中国的城市发展,也基本是改革开放三十年的时间社会底层的推动。7、80年代的以浙江温州人为首的当时年代吃不上饭的农民,走遍大江南北的城市打拼,浙商中小资本的活跃,有赖于这些泥腿子进城。他们的创业是极为艰难的,80年代我们最重的记忆是北京的浙江村。城市,只有人口聚集程度极高的城市才有赚钱的空间。这也是大量农民进城的主要考虑。

    城市化进程在我们户籍制度没有真实松动之初,是底层百姓的推动,政府高层只是审时度势的推手而已。看一下08年的数据:建国60年,我国城市化水平大幅提高,城市个数由建国前的132个增加到2008年的655个,城市化水平由1949年的7.3%提高到2008年的45.68%。
    但是高速城市化,起始于改革开放之后。从八十年代起,城市经济体制改革陆续展开,特别是进入90年代以后,小城镇发展战略的实施、经济开发区的普遍建立以及乡镇企业的兴起,带动了城市化水平的高速发展。城市经济辐射面增强,城市的中心作用得到进一步发挥,多年来的城乡分割被打破。

    数据显示:1979年到1991年的十二年间,全国共新增加城市286个,相当于前三十年增加数的4.7倍,平均每年新增15个城市。到1991年末,城镇人口增加到31203万人,比1978年增长80.9%,平均每年增长5.8%。城市化率达到26.94%,比1978年提高9个百分点。

    十四大明确了建立社会主义市场经济体制的总目标,确立了社会主义市场经济体制的基本框架。2002年11月十六大明确提出“要逐步提高城市化水平,坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城市化道路”,从此,揭开了我国城镇建设发展的新篇章,城市化与城市发展空前活跃。

    数据显示:1992年到2008年底,全国城市总数达到655个,比1991年增加176个,增长36.7%,平均年增加11个。城镇人口比1991年增加90.3%,平均每年增长5.6%。城市化率提高到45.68%,比1991年提高19个百分点。
    这才是每年城市人口增加1500万的真实原因,这种势头正在扩大而绝不会停止。当然,一线与重点二线城市,这类超级城市人口已经严重超越了超级城市的资源承载程度,未来的城市发展的重心应该在二三线城市,发展的重心应该转向中西部,而不是人口密度过高的东部发达地区。

    而目前房地产价格过高的主要城市集中在东部,集中在超级城市与省会城市、计划单列市。巨大的资源差距造成了这些城市与下级城市房价的巨大差距。而这种差距,随着一二线城市的土地资源开发基本殆尽,必须转入下层城市,这种状况,早在04年的土地招拍挂之初就已经显现出来。房企作为城市发展的最大推动者,从来不会犯专家们刻舟求剑的错误,审时度势,实际是房企的自然能力。

    泡沫论基本的数据来源基本来自于超级城市,02年开始的泡沫破灭的大吵大叫,回头看是那么的不靠谱。魏杰没有跳楼,谢国忠易宪容更没有准确的预测05年至今的房地产走势,然而,对于来自于这类专家的误导,调控依然没有真正的长效手段,只能年年以行政手段粗暴的干涉市场的健康发展。而事实是,特别是房价过高的城市,调控的结局与目的初衷截然相反的走向。我们看到的是全国土地出让又开始陷入僵局。

    据中国指数研究院监测显示,上周,20座的主要城市共推出土地51宗,环比减少16宗,推出土地面积共计278.5万平方米,环比下跌6%;成交土地25宗,环比减少53宗,成交面积共计122.8万平方米,环比下跌72%。据统计,20座主要的城市住宅用地推出量小幅下跌,而成交量下降幅度则较大。上周共推出住宅用地6宗,环比减少4宗,推出土地面积33.7万平方米,环比下跌15%;上周共成交住宅用地6宗,环比减少8宗,成交土地面积14.4万平方米,环比下跌89%。

    最初的双紧银根地根证明是错误的,目前的市场,不在紧缩地根,但是限购令只能是让房企降低对土地的热情,而保障房大建的基础目前还是配建制,土地出让受阻的最终结果恰恰还是面向新增城市人口的公租房难以为继。

    这便是市场的未来短期走向。压抑下的需求释放才是我们最大的阴影。观念的改变,靠当代人是不能完成的。保障房与商品房并重,而不是单面发展才是合理的选择。

    有投资,才有大量的是市场租赁房源,政府不可能包办一切,而保障房不论是土地资金等等,依托的还是市场资金。这是我们的短板。当然,也是真实的市场发展。

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